简·爱的父亲是个穷牧师，当她还在幼年时，父母就染病双双去世。简·爱被送到盖茨海德庄园的舅母里德太太家抚养，里德先生临死前曾嘱咐妻子好好照顾简·爱。简·爱在里德太太家的地位，连使女都不如，受尽了表兄表姊妹的欺侮。一天表兄又打她了，她回手反抗，却被舅母关进红房子里，她的舅舅里德先生就死在这间屋子里。她被幻想中的鬼魂吓昏了过。重病一场，过了很久才慢慢恢复健康。
她再也不想呆在里德太太家了，里德太太就把她送进达罗沃德孤儿院。孤儿院院长是个冷酷的伪君子，他用种种办法从精神和肉体上摧残孤儿。简·爱与孤儿海伦结成好友，教师潭泊尔小姐很关心她。在孤儿院里一场传染性的伤寒，夺走了许多孤儿的生命，海伦就在这场伤寒中死去，这对简·爱 打击很大。
简毕业后留校当了两年教师，她受不了那里的孤寂、冷漠，登广告找到了一个家庭教师的工作，于是她来到了桑费尔德庄园。在桑费尔德庄园只有庄园主罗彻斯特和他的私生女阿戴尔·瓦伦斯，而罗彻斯特经常到国外旅行，所以简·爱到桑费尔德好几天也没见到罗彻斯特。
一天黄昏，简·爱外出散步，惊了刚刚从外面回来的罗切斯特的马，罗切斯特从马上摔了下来，简急忙上前去扶他，回到家后简才知道他便是庄园主罗切斯特。罗切斯特是个性格阴郁而又喜怒无常的人，他和简·爱经常为某种思想辩论不休。
在桑费尔德庄园不断发生奇怪的事情。有一天夜里，简·爱被一阵奇怪的笑声惊醒，发现罗切斯特的房门开着，床上着了火，她叫醒罗切斯特并扑灭火。罗切斯特告诉简·爱三楼住着一个女栽缝格雷斯·普尔，她神精错乱，时常发出令人毛骨悚然的狂笑声，并要她对此事严守秘密。
罗切斯特经常参加舞会，一天他把客人请到家里来玩，人们都以为在这场舞会上罗切斯特会向布兰奇小姐求婚。在宴会上罗切斯特坚持要简·爱也到客厅里去，客人们对简·爱的态度十分轻慢，罗切斯特却邀请简·爱跳舞，简·爱感觉到自己对罗切斯特产生感情。
一天，罗切斯特外出，家里来了一个蒙着盖头的吉卜赛人。当轮到给简·爱算命时，简·爱发现这个神秘的吉卜赛人就是罗切斯特，他想借此试探简对他的感情。这时庄园里又来了个名梅森的陌生人，当晚他被三楼的神秘女人咬伤了，简帮罗切斯特把他秘密送走。
不久，里德太太派人来找简，说她病危要见简一面。回到舅母家中，里德太太给她一封信，这封信是三年前简的叔父寄来的，向她打听侄女的消息，并把自己的遗产交给简·爱。里德太太谎称简在孤儿院病死了，直到临终前才良心发现把真相告诉简。
简·爱又回到桑费尔德庄园感觉像回到家一样。回来后，罗切斯特向她求婚，简·爱答应了，并高兴地准备婚礼。婚礼前夜，简·爱从梦中惊醒，看到一个身材高大、面目令人恐怖的女人正在戴她的婚纱，然后把婚纱的面罩撕成两半。罗切斯特告诉她那不过是一个梦，第二天当简醒来时发现婚纱的面罩真的成了两半。
婚礼如期举行，一位不速之客闯进了教堂，声称婚礼不能进行，他说罗切斯特15年前娶梅森先生的妹妹伯莎·梅森为妻。罗切斯特承认了这一事实，并领人们看被关在三楼的疯女人，那就是他的合法妻子。她有遗传性精神病史，就是她在罗彻斯特的房间放火，也是她撕碎简婚纱的面罩。
简·爱悲痛欲绝地离开了桑费尔德庄园。她的仅有的积蓄花光了，沿途乞讨，最后晕倒在牧师圣约翰家门前，被圣约翰和他的两个妹妹救了。简·爱住了下来，圣约翰为她谋了一个乡村教师的职位。
不久，圣约翰接到家庭律师的通知，说他的舅舅约翰简去世了，留给简二万英镑，要圣约翰帮助寻找简·爱。圣约翰发现简·爱是他的表妹，简·爱执意要与他们分享遗产。圣约翰准备去印度传教，临行前向简·爱求婚，但他坦率地告诉她，他要娶她并不是因为爱她，而是他需要一个很有教养的助手。简·爱觉得应该报答他的恩情，但迟迟不肯答应他。当夜，圣约翰在荒原上等待简·爱的答复，就在简·爱要作出决定的时候，她仿佛听到罗彻斯特在遥远的地方呼喊她的名字“简，回来吧！简，回来吧！”她决定回到罗切斯特身边。
当简回到桑费尔德庄园时，整个庄园变成一片废墟。原来几个月前，在一个风雨交加的夜晚，疯女人伯莎放火烧毁了整个庄园，罗彻斯特为了救她，被烧伤了一只手臂并且瞎了双眼，孤独地生活在几英里外的一个农场里。简·爱赶到农场，向他吐露自己的爱情，他们终于结婚了。
两年之后，治好了罗切斯特的一只眼睛，他看到了简·爱为他生的第一个孩子。
